Artigo de Ivan Maglio - engenheiro civil, doutor em saúde pública pela USP e pesquisador em planejamento urbano, ambiental e adaptação climática - sobre o resultado do Julgamento da Lei de Zoneamento (2024) da cidade de São Paulo, em 26/08/2026.
O TJ corrigiu a revisão da revisão, mas não o erro de planejamentoPor Ivan Carlos Maglio
A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que *declarou inconstitucional a chamada “revisão da revisão” do zoneamento representa uma advertência importante à forma como a cidade vem alterando suas regras urbanísticas. Mas não resolve o problema central: São Paulo continua ampliando seu potencial construtivo sem avaliar previamente os impactos ambientais, urbanísticos e climáticos dessa transformação.
O Órgão Especial do TJSP considerou constitucional a Lei nº 18.081, de janeiro de 2024, que promoveu a revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Declarou inconstitucional apenas o artigo 8º da Lei nº 18.177, de julho daquele ano, que modificou novamente o mapa do zoneamento.
O Tribunal reconheceu que o projeto apresentado à população como um conjunto de “ajustes finos” foi transformado, durante a tramitação legislativa, em uma revisão substantiva do mapa e dos eixos de estruturação urbana. Emendas parlamentares alteraram zonas e parâmetros sem pertinência com o objeto original, sem debate público correspondente e sem justificativa técnica suficiente.
Esse reconhecimento é relevante. Zoneamento não pode ser alterado por emendas pontuais introduzidas na etapa final da votação. Os mapas não são ilustrações acessórias: definem o que pode ser construído em cada lote e condicionam a infraestrutura, a paisagem, o patrimônio, a mobilidade e a qualidade ambiental de toda a cidade.
Entretanto, a decisão restabelece o mapa aprovado em janeiro de 2024. Permanece, portanto, a revisão que ampliou significativamente as áreas submetidas ao adensamento e à verticalização. Além disso, a modulação dos efeitos preserva atos administrativos praticados ou pendentes de decisão sob a vigência da norma declarada inconstitucional.
A consequência é que parte das transformações produzidas pela “revisão da revisão” poderá continuar repercutindo no território, embora o processo que lhes deu origem tenha sido considerado inconstitucional.
O problema mais profundo, porém, antecede a lei de julho. Está no próprio conceito adotado para a revisão do zoneamento: aumentar o potencial construtivo e expandir os eixos de verticalização sem demonstrar previamente a capacidade de suporte das áreas afetadas.
Não se trata de ser contra o adensamento ou a verticalização. Cidades compactas, articuladas ao transporte coletivo, podem reduzir deslocamentos e aproveitar melhor a infraestrutura existente. Mas o adensamento só é sustentável quando responde a perguntas elementares: onde construir, quanto construir, com qual infraestrutura, sob quais limites ambientais e com quais medidas de adaptação climática?
Essas respostas não podem ser produzidas isoladamente, empreendimento por empreendimento. O licenciamento de um edifício não avalia o efeito cumulativo de dezenas de torres sobre a mesma microbacia, a rede de drenagem, o abastecimento de água, o saneamento, o trânsito, os equipamentos públicos, a cobertura vegetal, a circulação dos ventos e as ilhas de calor.
Entre 2016 e 2024, a superfície das zonas de estruturação urbana passou aproximadamente de 63,4 milhões para 74,6 milhões de metros quadrados — expansão de cerca de 17,6%. Uma alteração dessa escala deveria ter sido acompanhada por estudos integrados sobre drenagem, impermeabilização, arborização, conforto térmico, mobilidade, saneamento, riscos geológicos e capacidade dos serviços públicos.
A cidade também deveria conhecer o potencial construtivo adicional criado e sua distribuição territorial. Sem isso, aprova-se hoje o volume edificável cujos custos ambientais e de infraestrutura serão pagos amanhã pela coletividade.
São Paulo precisa incorporar a Avaliação Ambiental Estratégica às revisões do Plano Diretor e do zoneamento. Diferentemente do licenciamento de projetos individuais, esse instrumento permite comparar alternativas, avaliar impactos cumulativos e sinérgicos e estabelecer limites, condicionantes e indicadores antes da decisão política.
A emergência climática torna essa mudança inadiável. Aumentar a impermeabilização e remover árvores em uma cidade sujeita a chuvas extremas, alagamentos e ondas de calor não é apenas uma escolha urbanística. É uma decisão que pode ampliar riscos, desigualdades e perdas humanas.
O TJSP reconheceu as graves falhas da “revisão da revisão”. O próximo passo deve ser enfrentar as falhas do próprio modelo de planejamento. Sem Avaliação Ambiental Estratégica e sem demonstração da capacidade de suporte, São Paulo continuará verticalizando primeiro e tentando remediar depois os impactos produzidos por suas próprias decisões.
Comentário de @ChegaDePredios Artigo de Ivan Maglio - engenheiro civil, doutor em saúde pública pela USP e pesquisador em planejamento urbano, ambiental e adaptação climática - sobre o resultado do Julgamento da Lei de Zoneamento (2024) da cidade de São Paulo, em 26/08/2026.
Ivan Maglio é um dos mais antigos ativistas contra as regras para a definição dos eixos de estruturação urbana - implementadas no fatídico PDE de 2014.
A falta de exigência de estudos prévios de impacto e a opção pela generalização simplista daquele PDE abriram as portas do inferno em que vivemos hoje.
A revisão da Lei de Zoneamento de janeiro de 2024 é ainda a base para que as construtoras ajam como se fossem donas da cidade.
A luta POR TODOS OS BAIRROS afetados pela verticalização sem planejamento vai continuar!
Queremos uma cidade justa e sustentável e a atual lei de zoneamento é um grande impedimento para que isso aconteça. Seguimos... E #chegadeprédios
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